רכישת דירה מקבלן
כשאתם קונים דירה כדאי שתערכו לכם סדר חשיבות לנושאים המובאים במאמר זה ולפי סדר העדיפויות שלכם תתקדמו:
- הכר את הקבלן – חשוב ביותר להכיר את הקבלן איתו מתקשרים ולדעת איזה מוניטין יש לו. יש דרכים רבות לבדוק פרטים על הקבלן, כגון רישום וסיווג הקבלן בפנקס הקבלנים חוות דעת קודמות/המלצות של רוכשים בעבר, חוסן כלכלי שניתן לבדוק בחברות חקירות .זאת בדיקה ששוה להקדיש לה משאבי זמן וכסף… ולעשותה לעומק וביסודיות. ככל שתאספו פרטים רבים על הקבלן, תבדקו עבודות שלו בעבר ותשקיעו מאמצים בבדיקה, כן תחסכו לכם לאחר מכן כסף זמן ו/או עגמת נפש.
אם הקבלן הינו חברה ציבורית הנסחרת בבורסה כדאי לכם לקרוא את המאזן האחרון שלהם או לבקש חוות דעת של רו”ח או כלכלן שיביע את דעתו על החברה הנ”ל מהנתונים המתפרסמים מטעם רשות לניירות ערך.
- מצב תיכנוני – בקשו את הקבלן להציג לכם את כל הנתונים הקשורים לבניין/למבנה לרבות תוכניות של הבניין שהוגשו ואושרו ע”י העיריה, כתב כמויות תכנית ספציפית לנכס שלכם ועוד. בידקו זאת עם ארכיטקט מוסמך וראו אם יש אפשרויות לשינויים ולהתאמות לפי דרישתכם. האם אין קירות תומכים שיעמדו בדרככם לבנות את מטבח/סלון חלומותיכם וכו’.
- בדיקה סביבתית – בידקו בעיריה או במועצה המקומית תכניות בניה בסביבה וראו מההתכנון לנושא הפיתוח ולבניה סביבתית לרבות האם גם מתכננים שרותים קהילתיים וכו’ זה נושא שיכול להוריד/להעלות ערך של דירה. אתם יכולים גם להתייעץ בשמאי מקרקעין מומחה אשר גם יעריך את שווי המחיר הנדרש האם הינו סביר לתנאי השוק.
- זכרון דברים – רצוי ככל שניתן להימנע ממנו. זכרון דברים הינו חוזה מחייב ולעיתים קרובות הנו גורם ליותר בעיות מאשר פותר אותם. אם זו הדרך היחידה שבה הקבלן עובד התייעצו עם עורך דין לפני החתימה על זכרון הדברים. החתימה על זכה”ד צריכה להעשות רק לאחר שבדקתם את כל הבדיקות והתייעצתם עם כל בעלי המקצוע וכן לאחר שבדקתם את טיוטת ההסכם אשר אתם אמורים לחתום עליו (לאחר זכרון הדברים) לרבות בדיקת כל נספחיו.
- ערבות בנקאית – חשוב ביותר! להתקשר עם קבלן בהסכם אך ורק עם קבלת ערבות בנקאית.
קיימים קבלנים בשוק אשר מוכנים לתת הנחות ותנאים מפליגים ובלבד שהקונים יוותרו על הערבות הבנקאית: א.חוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן לספק לרוכש דירה ערבות בנקאית לפי החוק. תנאי זה הנו קוגנטי דהיינו לא ניתן להתנות עליו והקבלן חייב לספק את הערבות. במקרים רבים, ימליץ עוה”ד אף לא להסתפק בערבות על פי חוק המכר אלא לדרוש ערבות בנקאית אוטונומית אשר מעוגנת בהסכם. זאת כיוון שהערבות הבנקאית על פי חוק המכר בהרבה מקרים אינה מכסה על בעיות רבות ונופלת בין הכסאות.
- תנאי תשלום – הסכימו לתנאי תשלום אך ורק לפי חוק מכר (דירות) ואל תחרגו ממנו .גם כאן, ישנם קבלנים המנסים לפתות אתכם בהנחות או הטבות הובלבד שתגדילו את התשלומים מעבר לקבוע בחוק לדוגמה אם קבוע בחוק כי יש לשלם לא יותר מ10% כתשלום ראשון אל תסכימו לשלם שיעור גדול מכך. לפני שהקבלן מתקדם בבניה כקבוע בחוק.
כאשר רוכשים דירה מקבלן חשוב לשים לב לכל כללי האצבע הללו ובמיוחד רצוי לפנות לעו״ד שילווה אותכם בתהליך הספציפי שלכם וימנע עוגמת נפש מיותרת.
אורנה זק, עו״ד.
