קניית דירה
רכישת נכס איננה תהליך קנייה-מכירה פשוט כמו כל אחת מהרכישות הסטנדרטיות והיומיומיות שלנו ברשתות השונות. היא תהליך מורכב שאין לנו לזלזל בו ויש לערוך אליו הכנות מקדימות. בתהליך רכישת נכס כרוכים מספר פרמטרים נלווים, הקשורים לעובדה שההשקעה הכספית בבית או בדירה היא בדר״כ ההשקעה הגדולה ביותר, שאדם עושה בימי חייו.
רכישת נכס חשוב שתכלול בדיקות והליכים שונים על מנת להגן על הקונה ולהבטיח לו שאינו קונה חתול בשק. לצערנו, לעתים רק על מנת ‘להיפטר’ מנכס מסויים ישבח המוכר את הדירה או הבית ויתאר את יתרונותיהם הרבים. ומניין לנו לדעת מה ערכו האובייקטיבי של הנכס בו אנחנו מעוניינים? האמנם אנחנו יכולים להיות בטוחים שאנו קונים נכס מניב, איכותי שיחשב כהשקעה לטווח זה או אחר?
עוד בשלב הראשוני יש צורך בעורך דין ובאנשי מקצוע מתחום ההנדסה ושמאות המקרקעין כשחשיבותם היא לפזר את הערפל סביב רכישת הנכס. יש לבדוק את הנכס בעירייה, ולוודא כי הנכס אכן רשום וגם עומד בסטנדרטים העירוניים. יש לבדוק האם היתרי הבנייה תקפים ואת מפרט הבניין והדירה.
הפרות בנייה הן נושא נפוץ שעלול לעלות בקנסות במקרה הטוב ועיקול הדירה כולה במקרה הרע. כמו כן יש לבדוק בעירייה את התכנון העתידי לאזור. האם הוא מתוכנן להפוך למתועש, האם מתוכננים פרוייקטים אזוריים חדשים וכו’ וכו’.לגורם הסביבתי יש משקל רב על כדאיותו של האזור בטווח הארוך ולכן זהו גורם שיש להתחשב בו. קניית דירה שתהפוך ברבות הימים למרכזה של שכונת תעשייה ומפעלים יכולה להמנע תודות לבחינת המפרט ביסודיות בשלבים המקדימים.
עורך דין ינסח בשבילכם הסכם מול המוכר שיפרט את חובותיו ואחריותו מולכם. כמו כן יציג ההסכם את חובותיכם אתם כלפיו כתנאי למילוי העסקה. בכך מעוגנת העסקה עליה חתמתם ומקבלת צביון חוקי.
עורך דין תפקידו להעביר את הכספים בין כלל הגורמים ומהקונה למוכר כשהתנאי לכך הוא מילוי חלקו של המוכר בעיסקה. היה והמוכר משאיר קצוות דוגמת חובות פתוחים זכותו של עורך הדין מטעם הקונה לנכות אותם מהפדיונות ברשותו.
עורך דין יבדוק את מצב הרישוי של הנכס בעירייה, בלשכת רישום המקרקעין, במינהל מקרקעי ישראל ויוציא טפסים רישמיים המפרטים את הזכויות והחובות על הנכס, כמו גם אזהרות וצווים. האם, לדוגמא, קיים על הנכס עיקול? האם קיימות הפרות הרשומות בו תחת אזהרות?
לאחר שכל שאר התהליכים הסתיימו והוסדרו כקבוע בהסכם הרכישה ירשום עורך הדין את הנכס בלשכת רישום המקרקעין ו/או במנהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת (אם הנכס עדיין לא הוסדר בלשכת רישום המקרקעין)
אם כן, ניתן לתמצת את תפקידו של עורך הדין שמלווה אתכם לפני רכישת נכס כתפקיד אירגוני ניהולי ומשפטי. הוא מסדיר את הבירוקרטיה דואג לצד המשפטי, את העברת הסמכויות ואת הרישום. חסכון בעלות עורך דין לפני הרכישה פירושו חסכון קטן יחסית להפסדים גדולים בהרבה שעלולים להיגרם בלעדיו.
אורנה זק, עו״ד.
